A weboldal 320px-es felbontás alá nincsen optimalizálva.

Kérjük tekintse meg nagyobb felbontású eszközről oldalunkat!

Szívesen megmutatnád irodádat?

Töltsd ki az itt található űrlapot, és ajánld irodádat bloggerünknek!

Küldő neve:*
Küldő e-mail címe:*
Üzenete szövege:*
Az ÁSZF-et tudomásul veszem és elfogadom:*
Az Adatvédelmi Szabályzatot tudomásul veszem és elfogadom:*  

Véleményed szerint másnak is érdekes lehet a cikk?

Töltsd ki az itt található űrlapot, hogy elküldhesd emailben!

Küldő neve:*
Címzett neve:*
Címzett e-mail címe:*
Üzenete szövege:*

Irodablog.napló feliratkozás

Itt iratkozhatsz fel hírlevelünkre, ahol kétheti rendszerességgel kaphatsz információkat az irodapiac aktualitásairól! Minden mező kitöltése kötelező!

Email cím:*
Név:*
Piaci szektor:*

Irodablog napló

Itt iratkozhatsz fel hírlevelünkre, ahol kétheti rendszerességgel
kaphatsz információkat az irodapiac aktualitásairól!

 
Név:
Email cím:*
Az ÁSZF-et tudomásul veszem és elfogadom
Az Adatvédelmi Szabályzatot tudomásul veszem és elfogadom  
 
   


Adatvédelmi információk

Ennek elfogadása azt jelenti, hogy hozzájárulásodat adod ahhoz, hogy kéthetente hírlevelet küldjünk neked az iroda piac aktualitásairól, e célból hozzájárulsz az ehhez szükséges személyes adataid kezeléséhez. Adatait a hozzájárulásod alapján a hírlevelek küldése céljából kezeljük. Az adatkezelés jogalapja a hozzájárulásod megadása. Az adataid törlési határideje: a leiratkozásoddal egyidőben.


Az adatkezelő és elérhetőségei:
ingatlan.com Zrt.
1016 Budapest, Mészáros utca 58. A. ép.,
Adatvédelmi tisztviselő elérhetősége:
Balogh László
+36 1 237 2060 (munkanapokon 10.00-17.00),
segitunk@ingatlan.com


Az EU Általános Adatvédelmi Rendelete alapján hozzáférést kérhetsz személyes adataidhoz, kérheted azok helyesbítését, törlését, vagy az adatkezelés korlátozását, illetve automatizált adatkezelés esetén kérheted hogy az általad rendelkezésre bocsátott adatokat az ingatlan.com Zrt. tagolt, széles körben használt, géppel olvasható formátumban számodra átadja. A személyes adatkezelésre vonatkozó hozzájárulásodat bármikor visszavonhatod; ez nem érinti a visszavont hozzájárulás előtt végzett adatkezelés jogszerűségét. Az adatokhoz bizonyos esetben további cégek is hozzáférhetnek, erről pontos tájékoztatást Adatvédelmi Szabályzatunkban találsz. Vizsgálatot kezdeményezhetsz a Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóságnál arra hivatkozással, hogy személyes adatok kezelésével kapcsolatban jogsérelem következett be, vagy annak közvetlen veszélye fennáll.
A NAIH elérhetősége: www.naih.hu.



Adatvédelmi információk

Ennek elfogadása azt jelenti, hogy hozzájárulásodat adod ahhoz, hogy személyes adataidat a veled való kapcsolatfelvétel céljából kezeljük és továbbítsuk a blog újságírójának. Az adatkezelés jogalapja a hozzájárulásod megadása. Az adataid törlési határideje: a hozzájárulásod visszavonásával egyidőben.


Az adatkezelő és elérhetőségei:
ingatlan.com Zrt.
1016 Budapest, Mészáros utca 58. A. ép.,
Adatvédelmi tisztviselő elérhetősége:
Balogh László
+36 1 237 2060 (munkanapokon 10.00-17.00),
segitunk@ingatlan.com


Az EU Általános Adatvédelmi Rendelete alapján hozzáférést kérhetsz személyes adataidhoz, kérheted azok helyesbítését, törlését, vagy az adatkezelés korlátozását, illetve automatizált adatkezelés esetén kérheted hogy az általad rendelkezésre bocsátott adatokat az ingatlan.com Zrt. tagolt, széles körben használt, géppel olvasható formátumban számodra átadja. A személyes adatkezelésre vonatkozó hozzájárulásodat bármikor visszavonhatod; ez nem érinti a visszavont hozzájárulás előtt végzett adatkezelés jogszerűségét. Az adatokhoz bizonyos esetben további cégek is hozzáférhetnek, erről pontos tájékoztatást Adatvédelmi Szabályzatunkban találsz. Vizsgálatot kezdeményezhetsz a Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóságnál arra hivatkozással, hogy személyes adatok kezelésével kapcsolatban jogsérelem következett be, vagy annak közvetlen veszélye fennáll.
A NAIH elérhetősége: www.naih.hu.



A budapesti irodaházak tündöklése, hanyatlása és feltámadása

A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) negyedéves jelentései segítenek felrajzolni a hazai irodapiac elmúlt tíz évének fejlődését, illetve stagnálását, amelyből a válság hatásai és a fellendülés csírái is világosan kirajzolódnak. Hol, mikor és mennyit építettek a fejlesztők?

Előzmények

A rendszerváltás után a hazai irodapiac lassan indult növekedésnek, így például Budapest első „A” kategóriás irodaháza a East-West Business Center volt, amelyet 1991-ben adtak át az Astoriánál a Skanska fejlesztésében. Majd 1994 volt a következő apróbb mérföldkő, amikor az üresedési ráta 10% fölé emelkedett, vagyis Budapest szép lassan felkerült a fejlesztők térképére, ekkoriban épült például a Bank Center (1995) is. Az ezredforduló ingatlanbummja a lakáspiac mellett az irodaház-fejlesztéseket is magával húzta, hiszen megugrott a beruházások volumene, majd 2003-2005 között némi visszaesésnek lehettünk a szemtanúi. Szignifikánsan 2006-ban kezdődött az igazi nagy ugrás, ami aztán 2009-ben csúcsosodott ki a közel 300 ezer négyzetméternyi új irodaterület átadásával. A budapesti irodapiac növekedése eleinte nem is igényelte, hogy az egyes alpiacokat markánsan megkülönböztessük egymástól, hiszen lassan rajzolódtak ki azok a területek, ahol az irodaházak nagyobb sűrűségben épültek meg (irodaklaszterek).

A klasszikus Belváros (CBD) mellett potenciális fejlesztői területté vált a feltámadó Váci út, ahol a régi gyárépületek helyett új funkcióként jelent meg az iroda, valamint Buda egyes részein is új lehetőségek adódtak. Így Dél-Budán (Infopark, Budafoki út, Fehérvári út) a régi ipari funkciók megszűntek, és helyükre irodaházak épültek, ugyanígy Észak-Buda egyes felszabaduló területein is (MOM és Mammut környéke) kereskedelmi ingatlanfejlesztések (bevásárlóközpont+irodafunkció) valósultak meg. Később Ferencváros középső területe is felzárkózott a Millenniumi Városközpont kialakulásával, valamint egyes agglomerációs területeken (pl. Budaörs) is beruházások indultak. 2010-ben a fővárosi irodapiac már eljutott arra az érettségi szintre, hogy alpiacokra bontsuk, amelyek helyi adottságai ezáltal jobban jellemezhetők mind a bérlők, mind a befektetők számára. A BIEF új iroda alpiacokat is nevesített, amelyek máig használatosak a szakemberek körében (Belváros, Pest-Központ, Bel-Buda, Dél-Buda, Észak-Buda, Nem Központi Pest, Váci úti irodafolyosó és Agglomeráció.

A nagy ugrás

A növekedés 2006 és 2009 között felgyorsult, amelyet a piacon megjelenő jelentős mennyiségű új irodaterület is igazol. 2005-ben még csak 71 ezer m2 irodaterületet adtak át – ami paradox módon „jól jött volna” például 2013-ban –, de 2006-ban az átadások szintje már elérte a 182 ezer m2-t, 2007-ben a 190 ezer m2-t is, és 2009-ben pedig csaknem meghaladta a 300 ezer m2-t. A folyamatos felfutással egy időben jól megfigyelhetően nőtt az olló a kereslet és a kínálat között, hiszen például 2008-ban a kínálat a kereslet duplája volt, míg 2009-ben már a háromszorosa lett. Ennek következményeként az üresedési ráta is növekedett, vagyis az ezen időszakban keletkezett kínálat döntően spekulatív jelleget öltött. A budapesti modern spekulatív irodaterület volumene 2006-ban lépte át az 1,6 millió ezer m2-t, majd jöttek az újabb rekordok, hiszen 2008-ban már elérte a 2 millió m2-t, 2010-ben pedig meghaladta a 2,5 millió m2-t. A kereskedelmi ingatlanszektorban felfutott a banki hitelezés, hiszen 2007 és 2009 között a kihelyezett jelzáloghitelek volumene 40-50 %-kal nőtt a korábbi évekhez képest.

A hazai irodafejlesztési piac eddigi két csúcséve 2008 és 2009 volt, hiszen 2008-ban 22 új irodaház épült összesen 249 ezer négyzetméternyi új területtel, így nem meglepő, hogy az év végére a budapesti spekulatív irodaállomány elérte a 2,1 millió négyzetmétert. A legnagyobb fejlesztés a Haller Garden volt a maga 32.600 m2-vel, illetve a Spirál Irodaház első üteme 28.400 m2 bérbeadható területtel. Érdemes megnézni a volumeneket, hiszen ma egy fejlesztő maximum 10-15 ezer négyzetméteres ingatlanban gondolkodik egy ütemben, ha pedig 20 ezer m2 fölötti fejlesztésről van szó, akkor azt a biztonság kedvéért több ütemben valósítja meg, hogy az egyes fázisok önállóan is képesek legyenek megélni a piacon. A kihasználatlansági ráta 2008 végén már 16,8 százalékon állt, ami előrevetítette a teljesen spekulatív beruházási modell tarthatatlan voltát. Ellenben a fejlesztők új alpiacokat is „felfedeztek” maguknak, hiszen a nem-központi piacokon átadott 213.500 m2 a teljes budapesti új kínálat 86%-át tette ki.

Lejtőn

Aztán jött 2009, ami egyértelműen az ellentmondások éve, hiszen immár nyakig merültünk a válságban, miközben a kivitelezés alatt álló projekteket be kellett fejezni. Így ebben az évben hazai csúcsként 292 ezer m2-nyi új irodateret adtak át, amely külső szemlélő számára úgy tűnhet, mintha az aranykor köszöntött volna be. Azonban érdemes az akkori várakozásokat is megemlíteni, ami a visszaesés volumenét már jól jelzi, hiszen 2009-ben mintegy 375 ezer m2 projektet terveztek átadni, miközben a már bejelentett, de el nem kezdett fejlesztések teljes területe elérte a 290 ezer négyzetmétert. Az átadott épületek közül a legnagyobbak a Capital Square 32 ezer m2-vel, a Parkway Offices 23.800 m2-vel, a Corvin II. 24.421 m2-rel és a Budawest 14.065 m2 irodaterülettel, miközben a magas fejlesztési volument jócskán felhúzta több székház-projekt is (MÁV, MKB Bank, MVM) A kihasználatlansági ráta pedig simán átlépte a 20%-ot, és az év végén elérte a 22%-ot is.

A 2. rész itt olvasható:Mi történt a budapesti irodapiacon a rendszerváltás óta?

+++

A jelenleg épülő irodaházakról itt olvashat.