A weboldal 320px-es felbontás alá nincsen optimalizálva.

Kérjük tekintse meg nagyobb felbontású eszközről oldalunkat!

Szívesen megmutatnád irodádat?

Töltsd ki az itt található űrlapot, és ajánld irodádat bloggerünknek!

Küldő neve:*
Küldő e-mail címe:*
Üzenete szövege:*
Az ÁSZF-et tudomásul veszem és elfogadom:*
Az Adatvédelmi Szabályzatot tudomásul veszem és elfogadom:*  

Véleményed szerint másnak is érdekes lehet a cikk?

Töltsd ki az itt található űrlapot, hogy elküldhesd emailben!

Küldő neve:*
Címzett neve:*
Címzett e-mail címe:*
Üzenete szövege:*

Irodablog.napló feliratkozás

Itt iratkozhatsz fel hírlevelünkre, ahol kétheti rendszerességgel kaphatsz információkat az irodapiac aktualitásairól! Minden mező kitöltése kötelező!

Email cím:*
Név:*
Piaci szektor:*

Irodablog napló

Itt iratkozhatsz fel hírlevelünkre, ahol kétheti rendszerességgel
kaphatsz információkat az irodapiac aktualitásairól!

 
Név:
Email cím:*
Az ÁSZF-et tudomásul veszem és elfogadom
Az Adatvédelmi Szabályzatot tudomásul veszem és elfogadom  
 
   


Adatvédelmi információk

Ennek elfogadása azt jelenti, hogy hozzájárulásodat adod ahhoz, hogy kéthetente hírlevelet küldjünk neked az iroda piac aktualitásairól, e célból hozzájárulsz az ehhez szükséges személyes adataid kezeléséhez. Adatait a hozzájárulásod alapján a hírlevelek küldése céljából kezeljük. Az adatkezelés jogalapja a hozzájárulásod megadása. Az adataid törlési határideje: a leiratkozásoddal egyidőben.


Az adatkezelő és elérhetőségei:
ingatlan.com Zrt.
1016 Budapest, Mészáros utca 58. A. ép.,
Adatvédelmi tisztviselő elérhetősége:
Nádai Gábor
+36 1 237 2060 (munkanapokon 10.00-17.00),
segitunk@ingatlan.com


Az EU Általános Adatvédelmi Rendelete alapján hozzáférést kérhetsz személyes adataidhoz, kérheted azok helyesbítését, törlését, vagy az adatkezelés korlátozását, illetve automatizált adatkezelés esetén kérheted hogy az általad rendelkezésre bocsátott adatokat az ingatlan.com Zrt. tagolt, széles körben használt, géppel olvasható formátumban számodra átadja. A személyes adatkezelésre vonatkozó hozzájárulásodat bármikor visszavonhatod; ez nem érinti a visszavont hozzájárulás előtt végzett adatkezelés jogszerűségét. Az adatokhoz bizonyos esetben további cégek is hozzáférhetnek, erről pontos tájékoztatást Adatvédelmi Szabályzatunkban találsz. Vizsgálatot kezdeményezhetsz a Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóságnál arra hivatkozással, hogy személyes adatok kezelésével kapcsolatban jogsérelem következett be, vagy annak közvetlen veszélye fennáll.
A NAIH elérhetősége: www.naih.hu.



Adatvédelmi információk

Ennek elfogadása azt jelenti, hogy hozzájárulásodat adod ahhoz, hogy személyes adataidat a veled való kapcsolatfelvétel céljából kezeljük és továbbítsuk a blog újságírójának. Az adatkezelés jogalapja a hozzájárulásod megadása. Az adataid törlési határideje: a hozzájárulásod visszavonásával egyidőben.


Az adatkezelő és elérhetőségei:
ingatlan.com Zrt.
1016 Budapest, Mészáros utca 58. A. ép.,
Adatvédelmi tisztviselő elérhetősége:
Nádai Gábor
+36 1 237 2060 (munkanapokon 10.00-17.00),
segitunk@ingatlan.com


Az EU Általános Adatvédelmi Rendelete alapján hozzáférést kérhetsz személyes adataidhoz, kérheted azok helyesbítését, törlését, vagy az adatkezelés korlátozását, illetve automatizált adatkezelés esetén kérheted hogy az általad rendelkezésre bocsátott adatokat az ingatlan.com Zrt. tagolt, széles körben használt, géppel olvasható formátumban számodra átadja. A személyes adatkezelésre vonatkozó hozzájárulásodat bármikor visszavonhatod; ez nem érinti a visszavont hozzájárulás előtt végzett adatkezelés jogszerűségét. Az adatokhoz bizonyos esetben további cégek is hozzáférhetnek, erről pontos tájékoztatást Adatvédelmi Szabályzatunkban találsz. Vizsgálatot kezdeményezhetsz a Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóságnál arra hivatkozással, hogy személyes adatok kezelésével kapcsolatban jogsérelem következett be, vagy annak közvetlen veszélye fennáll.
A NAIH elérhetősége: www.naih.hu.



A krízis az új normálállapot

Az ingatlanpiac jelenlegi helyzete sok hasonlóságot mutat az evolúcióval. A bőséges termést kínáló időszaknak már vége. Egyre kevesebb az ivóvíz (hitel) és az élelem (befektető); elkeseredett harc indult a vevőkért/bérlőkért, mely harcban bizonyára sokan áldozatul esnek

Kitekintő ? Válság-blokk 

A megváltozott piaci környezet új magatartásformákat, stratégiákat és merőben új szemléletmódot kíván. Az elkövetkező időszakban ? akárcsak az élővilágban ? egy természetes szelekció ritkítja meg a piaci szereplőket. A ?rossz utódokat? létrehozó fejlesztők, de még inkább az utódok napjai meg vannak számlálva. 

A kedvező piaci környezetben a kevésbé életképes projekteknek is volt esélyük a túlélésre, azonban a rosszul pozícionált vagy tervezett projektek jövője még bizonytalan. Vajon megvalósulhat-e újrapozícionálásuk, illetve létezik-e oly mértékű árkorrekció, amely mellett bárki fantáziát lát ezekben a kihűlt projektekben? 

Az ESTON szakértői becslése szerint a prémium befektetési termékek tulajdonosai inkább tranzakció nélkül kivárják a piaci viszonyok újrarendeződését, mintsem hogy egy gyors és látványos újraárazással a likviditás mellett tegyék le a voksukat. A fejlesztők evolúciójában is a kiválasztódás jelentheti a következő mérföldkövet: ebben a tőkeszegény környezetben csak azok maradhatnak életben, akik vagy önerejükből, vagy alternatív finanszírozási módszerek bevonásával, de újra fejleszteni tudnak és mernek a piac letisztulása után után ? 2011...? 

A mostani szigorú hitelfeltételek mellett a következő 1,5 év alatt előreláthatólag senkinek nem lesz lehetősége ? egyik szegmensben sem ? spekulatív alapon új projektet indítani. Súlyos veszteséget szenvedhet el a magyar piac, hiszen a korábbi években professzionális ingatlanfejlesztői és -tanácsadói szaktudás érdemi része drámaian erodálódni fog. A fejlesztőnek egyedül a BTS projektek és a végfelhasználók egyedi igényei alapján készült értékesítések jelenthetnek reményt. A létért való küzdelemben csak a leg(tőke)erősebb egyedek lesznek sikeresek. 

A jövőben a fejlesztői magatartás átalakulására lehet számítani; többen követhetik a svéd fejlesztő, a Skanska példáját, mely az East West Business Center 1991-es átadása után sokáig megtartotta, majd 13 évvel a fejlesztés befejezése után (megfelelő piaci környezetben) értékesítette a bérlőkkel teli irodaházat az AIB Polonia-nak. 2010-et követően fog eldőlni, hogy az új kínálat hiánya valóban eredményezhet-e (egy sokak által rég várt) bérleti díj növekedést. 2000 óta nem nőttek érdemben az átlagos logisztikai ingatlan illetve iroda-bérleti díjak, mindazonáltal a fejlesztőket a folyamatosan csökkenő hozamok bőven kárpótolták. A jelenlegi magas üresedési ráták és nagy volumenű spekulatív fejlesztések a bérleti díjakat is nagy nyomás alá helyezték. A bérlők felismerték a bérlői piacból fakadó helyzetelőnyüket, és előszeretettel élnek is vele. Azonban ezzel párhuzamosan a bérlői minőség is felértékelődött, a megbízható bérlőknek nagyobb kedvezményeket adhatnak a tulajdonosok. 

A kormány 2010 január 1-től jelentősen csökkenti a visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértékét (kereskedelmi ingatlanok esetén), mely 1 milliárd forintig a forgalmi érték 4%-a, az ezt meghaladó rész után pedig 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. A korábbi 10%- os illeték drasztikus csökkentésével egyidejűleg az új törvény az ingatlan tulajdonnal rendelkező társaságok üzletrész adás-vételét is bevonta az illetékfizetési kötelezettség alá. A fenti változások jelentősen átstrukturálhatják a befektetési ingatlan ügyleteket és a 2009. év végi tranzakciókat nagy valószínűséggel 2010-re tolja ki. Az illetéket (a korábbi gyakorlatnak megfelelően) továbbra is az ingatlan bruttó összegére vetítve kell megfizetni. 

Gazdasági áttekintés 

2009 első negyedévében már elmélyült válsággal, recesszióval kellett szembenéznie az országnak, miután három egymást követő negyedévben csökkent a hazai gazdasági kibocsátás. A tavalyi várakozásokhoz képest minden makrogazdasági mutató romlott. Az állami kiadások csökkentésére számos megszorító intézkedést helyeztek kilátásba, melyek országgyűlésen való keresztülvitele az új, nemzeti fejlesztési és gazdasági miniszterből lett kormányfő, Bajnai Gordon, valamint a részben ?szakértői kormány? feladata ? a fennmaradó egyéves kormányzati ciklus alatt. A 2009-re eredetileg kitűzött, 2,6%-os GDP arányos hiánycélt az elhúzódó válság miatt idén 3,9%-ra helyesbítette a kormány, míg 2010-re 3,8%-os deficitet tervez. Az év második negyedévében az infláció mérséklődése megtorpant, az első hat hónapban a fogyasztói árak átlagosan 3,3%-kal emelkedtek, mely árnövekedés elsősorban a szeszesitalok és a dohányáruk árváltozása miatt következett be. 

Az árszínvonal jövőbeli változását a július 1-jétől bevezetett áfaemelés jelentősen módosíthatja. A 20%-ról 25%-ra emelt ÁFA a kiskereskedelmi forgalom visszaesését is előidézheti, ugyanakkor néhány terméket kedvezményes ? 18 százalékos ? áfakulccsal lehet majd megvásárolni. Új munkahelyek teremtésének, valamint a már meglevők megőrzésének érdekében jelentős változtatásokat kezdeményezett a Pénzügyminisztérium az élőmunka terheinek csökkentésére. 2009. július elsejétől a minimálbér kétszereséig, 2010-re pedig a teljes jövedelemnél öt százalékponttal csökken majd a munkaadói járulék. Jövőre az személyi jövedelemadó alsó sávhatárát 5 millió forintra emelik, alsó kulcsát 1, felső kulcsát pedig 4 százalékponttal csökkentik. 

A cégek magasabb társasági adóval (19%), de sok egyszerűsítéssel, például a 4%-os szolidaritási adó eltörlésével kalkulálhatnak 2010-re. A vállalatok nehéz pénzügyi helyzete miatt az első félévben 50 százalékkal több építőipari cég került végelszámolás alá, mint az előző év azonos időszakában, amit a szürke- és feketegazdaság kifehérítésére hozott intézkedések tovább fokozhatnak. A hazai ipari termelés, mely már 2008 júniusa óta csökkenő tendenciát mutat, az év első 5 hónapjában 23,3 százalékkal esett vissza, az előző év azonos időszakához viszonyítva. 

Ami a foglalkoztatottságot és kereseteket jelenti, az év első 5 hónapjában a nettó átlagkeresetek 1,0%-kal, míg a munkanélküliek létszáma 88 ezer fővel haladta meg az egy évvel korábbit. A munkanélküliségi ráta így 9,8%-ot, 2,1 százalékponttal magasabb értéket mutatott, mint 2008 azonos időszakában. Az Eurostat adatai szerint az Európai Unió gazdasága 2009 I. negyedévében 4,5%-kal esett vissza, azaz a tagállamok többségében tovább mélyült a recesszió. Magyarország GDP-jének visszaesése magasabb, mint az unióé, a hazai mutató 7,6%-kal, a naptárhatás kiszűrésével 7,5%-kal csökkent az első félévben, az előző év azonos időszakához képest. A visegrádi országok közül Szlovákia adatai a hazainál nagyobb volumenű csökkenést jeleztek. 

Az elmúlt félévben a forint óriási kilengéseket mutatott a bankközi piacon: a legalacsonyabb, 264,86-os szintet január elején, míg a ? sokadik ? történelmi mélypontot jelentő, 316-os árfolyamértéket március 6-án érte el. Június végén 270-es szintre erősödve fél éves csúcsot mutatott a forint. Összességében az első félév árfolyama 290,05 Ft/EUR átlagot mutatott. 

Január 20-tól az MNB monetáris tanácsa, az előzetes várakozásoknak megfelelően, 0,5 százalékponttal csökkentette a jegybanki kamatlábat, 9,5 százalékra. Újabb kamatvágást azóta nem eszközölt, azonban elemzői várakozások alapján a harmadik negyedévben lehetőség nyílhat a ráta újbóli csökkentésére. 

Modern bérirodák piaca 

2009 első félévében 113 662 négyzetméternyi irodát adtak át, melyből mintegy 36 000 m2 egyedi igények alapján épült meg. A két székházként szolgáló irodaházat (Magyar Külkereskedelmi Bank ? 12 339 valamint Magyar Villamos Művek ? 24 400) nem számítva, az átadások volumene 45%-kal volt kevesebb, mint az előző év azonos időszakában. Az év első hat hónapjában hét új bérirodaházat adtak át, a főváros különböző pontjain. 

A legnagyobb területű irodaház (26 000 m2), a Parkway Irodaház a Könyves Kálmán körúton két fázisban készült el, míg a Váci út térségét a Capital Square bővítette, 22 000 négyzetméterrel. A ferencvárosi Duna part új ékessége, a RiverPark is piacra lépett 9000 négyzetméterrel, az Eston tanácsadóinak kizárólagos képviseletében. Budán két nagyobb, valamint két kisebb épület került átadásra: Óbudán a Graphisoft H épülete (12 000 m2), Lágymányoson az IP West utolsó két üteme (16 000 m2), míg a WING Millenáris Parki fejlesztései is ebben az időszakban készültek el. Az Eston képviseletében álló Millenáris Modern és Avantgarde (2 800 m2) irodaházak építése a második negyedévben fejeződött be. 

Ezzel az átadási volumennel a teljes modern bériroda állomány immár meghaladja a 2,2 millió négyzetmétert. 

Év végéig még jó néhány épület, összesen 174 000 m2 átadása várható, közel annyi, mint 2010 egészére, ami jelentős változásokat eredményezhet, tovább növelve a jelenleg 20%-ot alulról közelítő üresedési mutató egyébként sem alacsony értékét. 

Emellett előreláthatóan az egyes projektek átlagos feltöltési ideje is hosszabb lesz, ami leginkább a felső határérték extrém kitolódásával magyarázható. Míg egyes új irodaházak a megszokott ütemben vagy gyorsabban telnek, (RiverPark: 75%-on az átadás körül), más épületek még másfél évvel az átadás után is nehezen találnak bérlőre (Haller Gardens: megközelítőleg 50%-on). Az év első felében közel 183 ezer négyzetméternyi irodabérleti tranzakció köttetett, mely 35%-kal több mint az előző év azonos időszakában. A válság élénkítően hatott a piacra, azonban fontos megemlíteni, hogy az előbérletek és hosszabbítások rendkívül magas arányt képviseltek az összértéken belül. Míg a tavalyi év első két negyedévében csupán 17%-ot tett ki az újratárgyalások aránya, ez mára megduplázódott. Az előbérletek hányada 5%-ról több mint ötszörösére, 28%-ra nőtt az összes üzletkötésen belül. 

A válság ellenére a vártnál kisebb mértékben maradt el az új bérlői igény a magyar piacra települő, vagy itt bővülő külföldi vállalatok részéről, mely az összes bérbeadás 12%-át tette ki. 

Az Eston tanácsadóinak tapasztalata szerint ez egyrészt annak a következménye, hogy a vállalatok kezdik felismerni a kialakult bérlői piacban rejlő lehetőségeket ? így azok is áttekintik bérleti szerződéseiket, akiknek csak 1-3 éven belül jár le ?, másrészt a szinte mindenhol végrehajtott költségracionalizálás arra kényszeríti őket, hogy az ingatlangazdálkodásukat is ésszerűsítsék. 

Néhány vállalatnak megoldást jelenthet, hogy kisebb területen húzódnak össze, nagyobb cégek viszont a szervezeti egységeik átstrukturálásával, egyes különálló egységek területi összevonásával csökkenthetik költségeiket. Több nagyvállalat is ez utóbbi megoldást választotta: a tavalyi év során a MÁV, idén pedig a K&H és a Nestlé integrálta irodáit, mely utóbbi tavaly kezdte el értékesíteni saját Duna-parti irodaházát. 

A legnagyobb előbérletnek a Budapest Bank 16 740 négyzetméteres ügylete bizonyult a Váci úton épülő GTC Metro Irodaházban, mely egyben a legnagyobb területű tranzakciót is jelentette az első félévben. Jelentősebb előszerződést kötött továbbá az OTP Garancia az éppen felújítás alatt lévő Erzsébet Irodaház egy részére (8500 m2), a Ringier lapkiadó a Corvin Irodák második ütemének 6500 négyzetméterére, valamint az Európai Innovációs és Technológiai Intézet (EITI) az Infopark hamarosan elkészülő E-épületébe. A hosszabbítások közül kiemelkedő volt a Raiffeisen Bank közel 12 000 négyzetméteres szerződése a 2000-ben átadott Akadémia Bank Centerben, valamint a Procter&Gamble (4813 m2) a RiverEstates-ben. A Raiffeisen Lízing Centre (4423 m2) a Center Point I.-ben, az Axel Springer (4000 m2) a Városmajor Irodaházban, míg a Zepter (4000 m2) az Optima A-ban tárgyalta újra ? sikeresen ? már létező bérleti szerződéseit. 

Az új bérleti szerződések közül a legnagyobbat az APEH írta alá, melynek értelmében 8000 négyzetmétert foglalt el a tavaly átadott Spirál Irodaházban. Jelentősebb üzletkötések közé tartozott még a British Petrol 6200 négyzetméteres szerződéskötése a Haller Gardens-ben, valamint a Nestlé Hungária Kft. (3890 m2) beköltözése a Millenium Tower II-be. 

A válság érdekes paradoxont hozott a felszínre. A bérleti díjakra olyan erős nyomás nehezedett, hogy egyes új építésű ?A? kategóriás házakat már korábbi ?B? kategóriás ? sőt az alatti ? árakon kínálnak, a kihasználtsági mutatójuk mégsem ugrik meg látványosan. 

Az ?A? és ?B? árkategóriák közötti eddig éles határvonal olyannyira elmosódott, hogy az egyes ?B? kategóriás házakban lejáró szerződéssel rendelkező bérlők ? a jelenlegi piacon ? egy eredményes ügynökség segítségével a korábbi 10-12 EUR/m2/hó bérleti díjért jobb minőségű, akár A+ jelzésű épületek közül is válogathatnak, különösen, ha még lokáció terén is rugalmasak. A régebbi árak hol 10, hol 30%-kal, de minden területen csökkentek, így a korábbi fix ártartományokat (13-15 ?/m2 az ?A? kategóriás irodaházaknál) nincs értelme jelenleg alkalmazni. Az árképzés szubjektívvé vált: a lokáció, a beruházó rászorultságának és az adott épület műszaki adottságainak függvényében. 

2009 első felében továbbra is két fő irodalokáció tartja vezető szerepét: a Váci út még mindig kedvelt, emellett pedig a Duna menti dél-budai és dél-pesti irodalokációk népszerűek. Mivel a tendencia azt mutatja, azok a lokációk a legkelendőbbek, ahol új projekteket adnak át, jövőre nem beszélhetünk ?legnépszerűbb? helyszínről, hiszen a futó projektek szétszórtan, a város különböző pontjain találhatóak. 

2011-es átadási volumenről a szakma egyelőre álmodni sem mer, hiszen az idei év során egyetlen új építkezésbe sem kezdtek a fejlesztők. A finanszírozás bizonytalansága miatt egyes 2010-re tervezett projektek átcsúszhatnak 2011-re, de ez a korábbi évek átadási mennyiségét még csak meg sem közelíti majd.