A weboldal 320px-es felbontás alá nincsen optimalizálva.

Kérjük tekintse meg nagyobb felbontású eszközről oldalunkat!

Szívesen megmutatnád irodádat?

Töltsd ki az itt található űrlapot, és ajánld irodádat bloggerünknek!

Küldő neve:*
Küldő e-mail címe:*
Üzenete szövege:*
Az ÁSZF-et tudomásul veszem és elfogadom:*
Az Adatvédelmi Szabályzatot tudomásul veszem és elfogadom:*  

Véleményed szerint másnak is érdekes lehet a cikk?

Töltsd ki az itt található űrlapot, hogy elküldhesd emailben!

Küldő neve:*
Címzett neve:*
Címzett e-mail címe:*
Üzenete szövege:*

Irodablog.napló feliratkozás

Itt iratkozhatsz fel hírlevelünkre, ahol kétheti rendszerességgel kaphatsz információkat az irodapiac aktualitásairól! Minden mező kitöltése kötelező!

Email cím:*
Név:*
Piaci szektor:*

Irodablog napló

Itt iratkozhatsz fel hírlevelünkre, ahol kétheti rendszerességgel
kaphatsz információkat az irodapiac aktualitásairól!

 
Név:
Email cím:*
Szektor:*
Az ÁSZF-et tudomásul veszem és elfogadom
Az Adatvédelmi Szabályzatot tudomásul veszem és elfogadom  
 
   


Adatvédelmi információk

Ennek elfogadása azt jelenti, hogy hozzájárulásodat adod ahhoz, hogy kéthetente hírlevelet küldjünk neked az iroda piac aktualitásairól, e célból hozzájárulsz az ehhez szükséges személyes adataid kezeléséhez. Adatait a hozzájárulásod alapján a hírlevelek küldése céljából kezeljük. Az adatkezelés jogalapja a hozzájárulásod megadása. Az adataid törlési határideje: a leiratkozásoddal egyidőben.


Az adatkezelő és elérhetőségei:
ingatlan.com Zrt.
1016 Budapest, Mészáros utca 58. A. ép.,
Adatvédelmi tisztviselő elérhetősége:
Nádai Gábor
+36 1 237 2060 (munkanapokon 10.00-17.00),
segitunk@ingatlan.com


Az EU Általános Adatvédelmi Rendelete alapján hozzáférést kérhetsz személyes adataidhoz, kérheted azok helyesbítését, törlését, vagy az adatkezelés korlátozását, illetve automatizált adatkezelés esetén kérheted hogy az általad rendelkezésre bocsátott adatokat az ingatlan.com Zrt. tagolt, széles körben használt, géppel olvasható formátumban számodra átadja. A személyes adatkezelésre vonatkozó hozzájárulásodat bármikor visszavonhatod; ez nem érinti a visszavont hozzájárulás előtt végzett adatkezelés jogszerűségét. Az adatokhoz bizonyos esetben további cégek is hozzáférhetnek, erről pontos tájékoztatást Adatvédelmi Szabályzatunkban találsz. Vizsgálatot kezdeményezhetsz a Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóságnál arra hivatkozással, hogy személyes adatok kezelésével kapcsolatban jogsérelem következett be, vagy annak közvetlen veszélye fennáll.
A NAIH elérhetősége: www.naih.hu.



Adatvédelmi információk

Ennek elfogadása azt jelenti, hogy hozzájárulásodat adod ahhoz, hogy személyes adataidat a veled való kapcsolatfelvétel céljából kezeljük és továbbítsuk a blog újságírójának. Az adatkezelés jogalapja a hozzájárulásod megadása. Az adataid törlési határideje: a hozzájárulásod visszavonásával egyidőben.


Az adatkezelő és elérhetőségei:
ingatlan.com Zrt.
1016 Budapest, Mészáros utca 58. A. ép.,
Adatvédelmi tisztviselő elérhetősége:
Nádai Gábor
+36 1 237 2060 (munkanapokon 10.00-17.00),
segitunk@ingatlan.com


Az EU Általános Adatvédelmi Rendelete alapján hozzáférést kérhetsz személyes adataidhoz, kérheted azok helyesbítését, törlését, vagy az adatkezelés korlátozását, illetve automatizált adatkezelés esetén kérheted hogy az általad rendelkezésre bocsátott adatokat az ingatlan.com Zrt. tagolt, széles körben használt, géppel olvasható formátumban számodra átadja. A személyes adatkezelésre vonatkozó hozzájárulásodat bármikor visszavonhatod; ez nem érinti a visszavont hozzájárulás előtt végzett adatkezelés jogszerűségét. Az adatokhoz bizonyos esetben további cégek is hozzáférhetnek, erről pontos tájékoztatást Adatvédelmi Szabályzatunkban találsz. Vizsgálatot kezdeményezhetsz a Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóságnál arra hivatkozással, hogy személyes adatok kezelésével kapcsolatban jogsérelem következett be, vagy annak közvetlen veszélye fennáll.
A NAIH elérhetősége: www.naih.hu.



Magyar ingatlanpiac a közép-európai fejlesztések tükrében

A globális ingatlanpiacon jelentős fellendülés tapasztalható, míg Közép-Kelet-Európában továbbra is Lengyelország dominál – akkora volumenű fejlesztéseket realizálnak, amelyről Magyarország egyelőre csak álmodozhat. Természetesen a méretek és a lehetőségek is mások.

Fellendült a globális ingatlanpiac

Erősödő optimizmus jellemzi a befektetőket a globális ingatlanpiacon, akik egyre inkább hajlandóak nagyobb kockázatvállalásra a pénzpiacinál jóval kedvezőbb hozamok elérése érdekében. Az ingatlanbefektetési piacok 2008 harmadik negyedéve óta nem látott csúcsot ostromolnak: 2013 első felében globálisan összesen 225 milliárd dollár értékben cseréltek gazdát a különböző ingatlantípusok, 12 százalékkal felülmúlva a tavalyi év hasonló időszakát – olvasható az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő és a Jones Lang LaSalle ingatlan-tanácsadó októberben publikált nemzetközi elemzésében. Az elmúlt években alacsonyabb aktivitású piacra láthatóan visszatért a bizalom; a legnagyobb bővülés Nyugat-Európában – azon belül is Németországban –, Japánban, valamint az Egyesült Államokban tapasztalható. Európa három legnagyobb piaca – Nagy-Britannia, Franciaország, valamint Németország – adta a kontinens aktivitásának kétharmadát, de közülük is kiemelkedő volt a német ingatlanpiacon kimutatható 41 százalékos emelkedés. Az elmúlt félévben az európai ingatlanbefektetési piacon a nem európai vevők arányának növekedését is megfigyelhettük.

Közép-Európa fő piacainak befektetési aktivitása szintén jelentősen megnövekedett, hiszen az 2013 első három negyedévében összesen 3,25 milliárd euró befektetés történt a régióban, míg tavaly ugyanebben az időszakban 1,91 milliárd eurót regisztrálhattunk. A befektetési aktivitás hozzávetőlegesen 24 százalékkal meghaladja az elmúlt 5 év átlagát a Cushman & Wakefield nemzetközi ingatlan tanácsadó szerint. A közép-kelet-európai régióban továbbra sem beszélhetünk egységes irányokról, a térség vezető piaca Lengyelország, ahová az invesztíciók csaknem kétharmada irányul. A második leglikvidebb piac Csehország nagyjából 20 százalékos részesedéssel, míg a többiek – Magyarországgal együtt – alig jelennek meg az európai ingatlanbefektetők térképén. Ezzel együtt Magyarországon is jobbak az adatok, mint tavaly, azonban amíg Csehországban és Lengyelországban a konzervatív intézményi befektetők is jelen vannak, addig Magyarországon – akárcsak Romániában vagy Bulgáriában – az opportunista befektetők dominálnak, akik magasabb kockázatért cserébe magasabb hozamokat várnak el.

Beszédes számok

A fejlesztési piacon is markánsan kirajzolódnak a régiós különbségek mind az irodaházak, mind a kiskereskedelmi és logisztikai ingatlanok tekintetében. A Cushman & Wakefield adatai szerint a közép-európai régióban a fejlesztés alatt álló irodaállomány 2013 június végén több mint 845 ezer négyzetméter volt, amelyből közel 448 ezer négyzetméter Varsóban és 291 ezer m2 Prágában épül, Budapesten ennek töredékéről beszélhetünk. A kiskereskedelmi szektorban is jól láthatóak a nagyságrendbeli eltérések: a CBRE 2013 júniusi adatai szerint csaknem 12 millió négyzetméternyi bevásárlóközpont épül Európában, ebből Lengyelországban megközelítőleg 750.000 m2-nyi retail-beruházás zajlik, míg Magyarországon idén mindössze a 20 ezer négyzetméternyi Árkád-bővülést regisztrálhattuk. Az ipari ingatlanpiacon hasonlóképpen megfigyelhetők a tendenciák. A Cushman & Wakefield adatai szerint 2012-ben 740.000 négyzetméter újonnan fejlesztett terület került átadásra a régiónkban, ebből Lengyelország 514.000 m2-rel, Csehország 106.000 m2-rel részesült, míg Romániában és Magyarországon együttvéve csupán 20.000 négyzetméter új területet regisztrálhattunk. 2013 első félévében további 260 ezer négyzetméter új területet adtak át a térségben, miközben Magyarországon stagnál a raktárpiac, spekulatív fejlesztésekről alig hallani. Érdemes összehasonlításként a németországi adatot is megemlíteni, ahol 2012-ben csaknem 1,5 millió négyzetméternyi új beruházás valósult meg.

Az ipari ingatlanpiacot tekintve a régióban öt cég fejlesztései adták a teljes új kínálat 70 százalékát, amelyek közül az egyik a Goodman Csoport. Az ausztrál központú vállalat 123 saját tulajdonú logisztikai ingatlant kezel a kontinentális Európa országaiban és 37-t az Egyesült Királyságban, amelyek mintegy összesen 4,5 milliárd euró értéket képviselnek. 2013 nyarán pedig a folyamatban lévő fejlesztéseik összvolumene 1,9 millió négyzetméternyi területet tett ki szerte a világban, ezen belül Európában elsősorban az e-kereskedelem és az autóipar támasztja a legnagyobb igényeket. „A Goodman megközelítőleg 1,3 millió négyzetkilométernyi raktárterületet biztosított e-kereskedelmi partnereinek 2006 óta Európában, e tekintetben Németországban és Franciaországban voltunk a legaktívabbak. Ezek a számok is mutatják a Goodman szakértelmét az e-kereskedelmi szektor speciális igényeinek a kielégítésére. Nemrég pedig a cégcsoport 95.000 négyzetméter alapterületű logisztikai központ fejlesztésére szerződött Lengyelországban szintén egy e-kereskedelmi cég részére, amely minden idők legnagyobb raktárpiaci üzletkötése a közép-európai régióban. Magyarországon ellenben a retail-szektor továbbra is nyomás alatt van, pedig korábban ez a terület volt a logisztikai piac motorja” – mondja Máté Krisztina, a Goodman üzletfejlesztési vezetője.

Még mindig Lengyelország

Bár az elmúlt időszakban a magyar gazdaság növekedésével kapcsolatban pozitív adatok láttak napvilágot, a befektetőket még mindig alapvetően negatívan befolyásolja a hazai politika és gazdasági környezet kiszámíthatatlansága. „Magyarországon torpant meg leginkább az építőipar, ráadásul Lengyelországban vagy éppen Csehországban olyan ikonikus kereskedelmi ingatlanok épülnek a hazainál stabilabb ingatlanpiacra alapozva, amelyek Magyarországon egyelőre hiányoznak. Jelenleg hazánknak nem a nyugat-európai piacot kell példának tekintenie, hiszen ott az ingatlanszektor nagyságrendekkel előrébb tart, hanem Csehországra, Szlovákiára és Lengyelországra kell tekintenünk” – mondja Molnár Attila, a TGM Commercial Property Management Divíziójának vezetője. Majd hozzáteszi, hogy „mivel Magyarországon alig van fejlesztés, ezért pár éven belül hiány jelentkezhet majd a piacon, ami azok malmára hajthatja a vizet, akik most építkeznek. A fejlesztők jó lokációkban elhelyezkedő telekportfólióval rendelkeznek, így amikor fordul a trend és a piac igényli, akkor számos beruházás elindulhat, és ez akár a hazai ingatlanpiac fellendülését is maga után vonhatja”.

A régióban Lengyelország kiemelkedik, és Varsó után már a másodlagos városaikban (Poznan, Krakkó) is jelentős fejlesztések zajlanak. Ellenben a magyar és a többi régiós ország másodlagos városaiban már méretüknél, lélekszámuknál és vonzáskörzetüknél fogva is elképzelhetetlenek olyan nagy volumenű beruházások, mint amelyek a régió legnagyobb országában megvalósulnak. A TriGranit Lengyelországban eddig realizált fejlesztéseinek területe meghaladja a 600.000 m2-t, befektetéseinek értéke pedig megközelíti az 1 milliárd eurót. 2013 októberében átadták a Poznan City Centert, amely egy új közlekedési, bevásárló- és szórakoztatóközpont vasúti pályaudvarral, buszpályaudvarral, és egy 58.000 m2-es bevásárló- és szórakoztatóközponttal. „Az intézményi befektetők a  régióban Lengyelországot favorizálják, a számok egyelőre őket igazolják, és bár nyilván eljön majd a konszolidáció ideje is, de hogy erre mikor kerül sor, még nem tudjuk biztosan. A korábbi futball Európa-bajnoksághoz kapcsolódó stadion- és egyéb ingatlanfejlesztések erős lökést adtak a helyi ingatlanpiacnak, de még a jelenlegi spekulatív irodafejlesztések is reális kereslettel találkoznak mind bérlői, mint a befektetői szinten, ezt bizonyítja a hazainál jóval kisebb kihasználatlansági ráta is. A TriGranit szempontjából erre jó példa a Bonarka City Center, amely 2009-es átadása óta folyamatosan jól teljesít” – folytatja Molnár Attila.

Versenyképesek vagyunk, de…

A CA Immo Ausztria és Németország mellett a közép-kelet-európai régió egyik meghatározó ingatlanfejlesztő és -kezelő vállalata, ezért a régió valamennyi ingatlanpiacát jól ismeri. A cégcsoport magyarországi portfóliója körülbelül 320.000 m2 ténylegesen bérbe adható területet foglal magában, amelynek hozzávetőleges értéke 400 millió euró. Az ingatlanok között megtalálható kilenc irodaépület, két logisztikai park és egy bevásárlóközpont. „Magyarország még mindig nagyon vonzó a CA Immo számára a közép-kelet-európai régióban. Természetesen az utóbbi években a teljes piaci környezet egyre nehezebbé vált, de megfelelő stratégiával – amely az ügyfelek egyedi igényeit elfogadja a piacokon – ezekben az időkben is jó üzleti lehetőségekkel találkozhatunk. Magyarországon azokra a helyi cégekre koncentráltunk, akik még mindig nagyon aktívak, minden bizonnyal azért, hogy vonzzák a nemzetközi szinten működő ügyfeleiket” – mondja Markus Kuttner, a CA Immo Hungary Kft. ügyvezetője és regionális vagyonkezelési igazgatója.

„Általában a CA Immo a magyar kereskedelmi ingatlanpiacot versenyképesnek tartja a lengyel és cseh piachoz viszonyítva, hiszen mindhárom országnak ugyanakkora figyelmet szentelünk. Gyakran találkozunk ugyanazokkal az ügyfelekkel mindhárom országban, ami szintén azt bizonyítja, hogy Magyarország is alapvetően egy érett ország az ingatlanpiacot tekintve. Az említett országok közötti fő különbséget a bérleti és hozamszintek jelentik, amelyekben akár 30 %-os eltérés is adódhat. Ez természetesen a külföldi beruházások számára kedvezőtlen gazdasági környezet következménye. Az irodák és a kiskereskedelmi ingatlanok még mindig a legvonzóbb ingatlantípusok a befektetők számára, a logisztikai vállalatok azonban sokkal inkább függenek a gazdasági környezettől, amely óvatosabb döntésekre sarkallja azokat. Különösen a logisztikai ingatlanok esetében egy stabilabb politikai és gazdasági környezet feltétlenül hasznos volna” – teszi hozzá Markus Kuttner.

Lassan túl vagyunk a válságon

Magyarország bár jelenleg a közép-európai régióban sereghajtónak számít, olyan kedvező földrajzi adottságokkal és fejlett infrastruktúrával rendelkezik, amely arra predesztinálja, hogy a gazdasági nehézségek és a kedvezőtlen üzleti klíma ellenére meginduljon felfelé a lejtőn. „Magyarország jelentős potenciállal rendelkezik centrális pozíciójának, a nagyon kedvező infrastrukturális fejlesztéseknek és a képzett munkaerőnek köszönhetően. Az alapkérdés  most a bizalom helyreállítása az országban, amiben a 2014-es választásoknak kulcsfontosságú szerepe lesz” – mondja Jan Becker,  az IMMOFINANZ Csoport senior asset menedzsere. Az IMMOFINANZ Csoport Európa egyik piacvezető ingatlanfejlesztő és beruházó vállalataként Ausztria és Németország mellett számos közép-kelet-európai országban rendelkezik kiskereskedelmi, logisztikai ingatlanokkal és irodaházakkal. Magyarországon mindhárom szegmensben jelen van, többek között portfóliójába tartozik az Átrium Park és a Haller Gardens, valamint 12 saját tulajdonú STOP.SHOP bevásárlóparkot üzemeltet.

A STOP.SHOP üzletközpontokban megközelítőleg 114.000 m2-nyi bérbeadható terület áll rendelkezésre, így ehhez képest jelentős eredmény, hogy az IMMOFINANZ 2012-2013-ban közel 21.000 négyzetméternyi új bérbeadást regisztrálhatott a magyarországi hálózatában, miközben a kihasználtsági ráta elérte a 90 %-ot. Úgy tűnik, hogy a válság legnehezebb periódusán már túl vannak és a fellendülés jeleit tapasztalják. „Ahhoz azonban, hogy a magyar ingatlanpiac hosszú távon fellendüljön, az üzlethelyiségek iránt tapasztalható növekvő keresletnek egy  fenntartható folyamatba kell illeszkedniük. Ehhez kapcsolódóan különösen fontos a magyar háztartások fizetőképességének helyreállítása, az ésszerű beruházások finanszírozása és az ehhez kapcsolódó kamatszintek. Az egyre pozitívabb hangulat már most is észlelhető, hiszen a kiskereskedelmi piacon az országban működő retailerek  terjeszkedni szeretnének – elsősorban Budapesten, de más gazdaságilag erős régióban is fellendülést tapasztalhatunk. Köszönhetően ennek a jelentős keresletnek az IMMOFINANZ Csoport a második fázissal bővíti STOP.SHOP bevásárlóparkjait Gödöllőn és Veszprémben” – teszi hozzá Jan Becker.

A cikk az Ingatlan Évkönyv 2013/14 című kiadvány 12. oldalán található. Amennyiben szívesen olvasná évkönyvünk további cikkeit, tekintse meg az online változatot vagy rendelje meg, és mi ingyen elpostázzuk Önnek.